Adım Adım Kentsel Dönüşüm Rehberi
- Yapıların ekonomik ömrünü tamamladığı için riskli yapı kapsamına girdiğinin tespiti ve Bina Deprem Risk Raporu almak için mevcut projeler ve tapuyla riskli yapı tespiti yapmaya yetkilendirilmiş olan kurum veya kuruluşlara başvuru neticesinde süreç işlemeye başlar.
- Bu kuruluşların yetkili ve konusunda uzman teknik kadrosu binanızda gerekli incelemeleri gerçekleştirerek ortaya çıkan tespit ve çalışmalar sonucu bina veya site Deprem Risk Raporunu (Ekonomik Ömrün Tamamlandığına İlişkin Rapor) hazırlar.
- Bahse konu Zemin Etüdü, Deprem Risk Raporu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkili kuruluşu tarafından sınırlarınız dahilinde yer alan il Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne teslim edilir.
- Bu rapor ışığında, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, taşınmazının durumunu tapu müdürlüğünüze bildirir.
- Elde edilen veriler ışığında durum tespit raporu maliklere iadeli taahhütlü olarak bildirilir.
- Malikler 15 gün içinde tespite karşı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine dilekçe vererek itiraz edebilirler.
- Rapora ve itiraz kararına karşı diğer malikler idare mahkemesinde kararın ya da raporun iptali davası açılabilir. Bu dava neticesinde iptal kararı verilirse durum tapuya bildirilir ve işlenir.
- İlgili Bakanlık, rapor onayını (tespiti yaptırana) yazı ile bildirir. Bu bildirim sonrasında ilgili Bakanlık riskli yapı ve veya site maliklerine yıkım için 60 gün günden az olmamak üzere tahliye süresi bildirir. Bu süre zarfında bakanlık / belediyeler elektrik, su, doğalgaz verilmesini durdurabilir.
- Bakanlık onay yazısının tebliğinden sonra, yaklaşık 60 gün içinde daha önce görüşmeleri yapılan müteahhit (yüklenici) ile yapılan ön anlaşma doğrultusunda bina maliklerinin en az 2/3 çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü imzalanır. Bu protokol neticesinde riskli yapının yıkımı kararı alınır. Ortak Karar Protokolü’nde binanın yıkılmasının nasıl olacağı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, yüklenici ile paylaşımının nasıl yapılacağı, yeniden inşaatı için bakanlık onayı ile kentsel dönüşüm kredisinden yararlanılması gibi ilke kararları ve konular da yer alır. Bu protokol öncesi dikkat edilmesi gereken hususlar hakkındaki yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.
- Bina Ortak Karar Protokolü, bağlı bulunduğunuz İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunulur.
- Bina ya da sitenizin yıkımının akabinde maliklerin veya bakanlığın talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılır, arsa payları malikleri adına kaydedilir. Yapılan anlaşma doğrultusunda ifraz, tevhid ve arazi düzenlemesi yapılır.
- Ortak Karar Protokolü’ne katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, bakanlık tarafından rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığa, TOKİ’ye veya idareye devredilir.
- Ortak Karar Protokolü doğrultusunda müteahhitlik lisansına sahip yüklenici ile kat karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi noterde yapılır. Bu sözleşmeye giden süreç ve sözleşme aşamasında dikkat edilecek hususlar hakkında detaylı açıklama ve ipuçlarına buradan ulaşabilirsiniz.
- Binanın yeniden inşaatı veya güçlendirilmesinin yapılması için yüklenici tarafından tüm projeler hazırlatılır ve ilgili belediyeden ruhsat alınır.
- Kentsel Dönüşüm İnşaatı süreci başlar.
Kentsel Dönüşüm Şartları
Kentsel dönüşümün uygulanabilmesi için bir takım şartların mevcut olması gerekir. Bu kapsamda öncelikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yetkilendirilmiş bir kuruluştan yapının çeşitli noktalarından ve özellikle taşıyıcı kolonlarından karot örneği alınması suretiyle riskli yapı raporu alınması gerekir. Yapının riskli olduğu uzman raporuyla tespit edildikten sonra bu raporun kesinleşmesi gerekmektedir. Öncelikle rapor ilgili tapu müdürlüğü aracılığıyla riskli yapıdaki kat maliklerine tebligatla bildirilir. Tebligat sonrası her bir kat malikinin 15 gün içinde riskli yapı raporuna itiraz hakkı vardır. Eğer riskli yapı tespit raporuna riskli yapıdaki kat maliklerince itiraz edilmezse rapor kesinleşir. Rapora itiraz edilirse itiraz, ilgili disiplinlerde uzman dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç Bakanlık yetkilisinden oluşan komisyonca karara bağlanır. Yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz sonucunu tebliğ aldıktan itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde kararın iptali için dava açabilirler. Ayrıca raporun kesinleştirilmesi sonrasında malikler Sermaye Piyasası Kurumundan lisanslı bir değerleme kuruluşuna taşınmazın değerini tespit ettirebilirler. Raporun kesinleşmesi ve bütün maliklerce anlaşma sağlandıktan sonra bir müteahhit ile sözleşmesi yapılması suretiyle inşaata başlanması mümkündür.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, gerek zemin gerekse de altyapı anlamında sağlıklı ve güvenli bir kent yaşamına izin vermeyen bölgelerin ıslah edilmesidir. Islah, tehlikeli yapıların yıkılarak yenilerinin modern teknolojiye uygun, sağlam, depreme dayanıklı olarak yeniden inşa edilmesi suretiyle yapılır. Kentsel dönüşüm ile doğal afetlerden kaynaklanabilecek zararın en aza indirilmesi amaçlanır. Kentsel dönüşüm kavramı özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun yayımlanmasıyla günlük hayatımızda çok daha fazla yer almaya başladı. Ülkemizin önemli bir kısmının birinci ve ikinci derece deprem kuşağında olduğu göz önüne alındığında bu kanunun önemi daha da artıyor. 6306 sayılı Kanun ile afet riski altındaki yapıların yıkılması bakımından gereken karar çoğunluğu, riskli yapıların tespiti vb. vatandaşların günlük hayatını doğrudan etkileyecek önemli düzenlemeler getirildi. Kanun kapsamındaki tanımların, hak ve borçların net bir şekilde ortaya konulması, gerek kiracılar gibi şahsi hak sahiplerinin gerekse de malikler ile sınırlı ayni hak sahipleri gibi ayni hak sahiplerinin haklarının daha iyi anlaşılması bakımından önemlidir.
-
YILDIRIMLAR İNŞAAT YAPI
Kentsel dönüşüm başvurusu için gerekli belgeler şunlardır;
- Islak İmzalı Başvuru dilekçesi
- Nüfus cüzdanı fotokopisi
- Riskli yapı tespit raporu (Bakanlıkça yetkili şirketlerden alınmış olmalıdır.)
- Tapu fotokopisi ve taşınmaza ait güncel tapu kaydı
- Riskli yapı tespit raporunda belirlenen adres ile uyumlu olacak şekilde malik adına kayıtlı, A.R.A.A.D.net istemi üzerinden riskli yapı için yapı kimlik numarası alındığı tarihten önceki son üç aydan veya sonraki üç aydan herhangi birine ait elektrik, su, doğalgaz, sabit hatlı olmak şartıyla telefon/ internet hizmetleri ile ilgili herhangi bir fatura,
- Malikin riskli olarak tespit edilen yapıda yapı kimlik numarası alındığı tarihte ikamet ettiğine ve riskli olarak tespit edilen yapıyı tahliye ettiğine dair eski ve yeni adresini gösteren il- ilçe nüfus ve vatandaşlık müdürlüğünden alınacak imzalı ve mühürlü adres bilgileri raporu,
- Yapının yıkıldığına dair form (ıslak imzalı ve mühürlü),
- Hak sahibine/vekiline ait vadesiz Türk Lirası, T.C. Ziraat Bankası hesap cüzdanı fotokopisi
